В современной Украине строится много новых домов – каждый день появляются новые и все более высокие многоэтажки, на замену советским «коробкам» приходит современное жилье с более энергоэффективными технологиями, которое учитывает растущие потребности будущих владельцев.
Однако, с появлением новых построек у потребителя возникает много вопросов и сомнений, поскольку купить в еще не построенном доме пока виртуальную квартиру значительно дешевле, чем уже когда дом будет построен и большинство хороших квартир будет раскуплено, в том числе с целью последующей их продажи по завышенными ценам.
Существует много различных путей приобретения такой «будущей» недвижимости, однако в большинстве своем они являются достаточно сложными и запутанными, что не очень понятно: рынок недвижимости развивается, поэтому, казалось бы, должно упрощаться и привлечение средств в строительство.
Однако, для того, чтобы купить квартиру, на сегодня, обычно необходимо подписать 2-3 договора, причем покупатель, в большинстве, совершенно не понимает о чем идет речь и куда идут его деньги.
Речь идет о схеме, когда квартира приобретается путем инвестирования в строительство, например, – подписание договора купли-продажи деривативов (форвардный контракт) и договора поставки базового актива. Более того, в эту схему включается товарная биржа, эмиссия производных финансовых инструментов и много других элементов, которые загромождают своим существованием обычную сделку по приобретению жилой недвижимости.
Ведь, казалось бы, нет ничего проще, чем заключить предварительный договор, а в случае отсутствия у покупателя всей суммы сразу – договор купли-продажи квартиры в рассрочку, договор об инвестировании в строительство (речь идет о создании фонда финансирования строительства – прим. автора), обсудив все риски и другие нюансы для обеих сторон? Но нет – не проще.
Согласно налоговому законодательству, при совершении сделки (в нашем случае – купли-продажи квартиры путем инвестирования в строительство), обе стороны обязаны уплатить налоги: покупатель – НДС в сумме 20% от стоимости приобретаемой квартиры, а продавец – 18% налога на прибыль предприятий, поэтому очевидно, что данный тип сделок является не выгодным как для покупателя, так и для продавца.
Поэтому застройщики прибегают к «полулегальной» схеме продажи квартир, девиз которой звучит как «скорее не запрещено, чем разрешено», которую дальше рассмотрим чуть подробнее.
Есть такое понятие, как дериватив. Деривативом является производный финансовый инструмент и он существует нескольких видов, среди которых нас интересует форвардный контракт.
Само название контракта «форвардный» («forward» в переводе с англ. – будущий) говорит о том, что это контракт, по условиям которого у одной стороны возникают обязательства в будущем передать базовый актив (которым в нашем случае является квартира), а у другой стороны – оплатить этот актив.
Дериватив не является ценной бумагой, однако с ценными бумагами у него есть нечто общее, что делает понятным все эти осложнения от застройщика, описанные выше.
Налоговый кодекс Украины говорит нам, что предоставление услуг по торговле и/или управления деривативами не является объектом налогообложения, таким образом, застройщик много выиграет от такого способа привлечения средств на строительство новых объектов, так как с помощью схемы с деривативами он значительно экономит на уплате налогов.
Однако возникает справедливый вопрос: почему в указанном случае девизом застройщика является именно «скорее не запрещено, чем разрешено».
Сейчас мы не будем разбирать тонкости процедуры оформления форвардного контракта, порядок его заключения, а просто выясним, насколько законна указанная выше распространенная схема.
Прежде всего, при инвестировании строительства с помощью деривативов использование этого инструмента рискованно как для покупателей (инвесторы), так и для застройщиков.
Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» не предусматривает иного способа привлечения средств (инвестирование) на строительство жилой недвижимости с помощью финансовых инструментов или ценных бумаг, кроме как фонд операций с недвижимостью (далее – ФОН). Следовательно, все другие схемы, которые, кажется, прямо «не запрещены», являются, по сути, незаконными, поскольку речь идет об организации привлечения инвестиций в строительство другими способами, чем это предусмотрено вышеуказанным Законом. Если законом приписывается действовать определенным, четко определенным образом, это означает, что любым другим образом действовать нельзя.
Следует особо выделить, что законная схема организации инвестирования – путем создания ФОНа – предполагает минимизацию налогов, так как при этом осуществляется эмиссия сертификатов ФОН, которые являются ценными бумагами, операции с которыми не являются объектом налогообложения согласно ст. 196 Налогового кодекса Украины.
Однако, в отличие от «не запрещенных», будто, форвардных контрактов, в системе ФОН законодатель предусмотрел гарантию как для инвестора, так и для застройщика, которую осуществляет управитель ФОН, которым может быть только банк или финансовое учреждение, уставный капитал которого не может быть менее 1 (одного) миллиона евро, внесенных исключительно денежными средствами. В свою очередь, в интересах владельцев сертификатов (покупателей) управитель ФОН осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком средств, направленных на финансирование строительства.
Управляющий ФОН в интересах владельцев сертификатов осуществляет надзор за сооружением объекта строительства и соблюдением застройщиком четкого выполнения условий и обязательств по договору с целью своевременного предотвращения возникновения рискованных ситуаций в процессе строительства вследствие действий застройщика, которые могут привести к негативным последствиям.
Другими словами, управляющий ФОНа следит за тем, чтобы деньги инвестора шли исключительно на нужды строительства и отвечает своим имуществом перед инвесторами (собственниками сертификатов ФОН) в случае нарушения их прав. Это исключает возможность злоупотреблений и предоставляет сторонам сделки – застройщику и инвестору – необходимые гарантии ее надлежащего исполнения.
Поэтому для застройщиков развивать институт инвестирования в их проекты путем создания законного и вполне разумного инструмента привлечения средств в строительство – Фонда операций с недвижимостью – является необычайно перспективным, поскольку такой подход сделает отношения сторон безопасными, взаимно гарантированными и повысит качество услуг на рынке жилой недвижимости.
И наоборот – ведение бизнеса по жилищному строительству вопреки Закону, как это делается в большинстве случаев в настоящее время, влечет за собой много рисков, наиболее очевидными из которых являются потеря инвестиций гражданами – инвесторами и банкротство и уголовная ответственность – для бизнесменов застройщиков. Это случилось неоднократно и повторяется с необратимой периодичностью. Достаточно вспомнить «Элиту-Центр» и другие громкие скандалы на рынке недвижимости, которые возникали до принятия Закона и после этого – из-за пренебрежения им.
Рано или поздно – компетентные органы государства обратят внимание на этот факт и наведут порядок на рынке строительства жилья. Закон заработает и вышеупомянутые проблемы уйдут в прошлое. Хотелось бы, чтоб это произошло как можно скорее и с наименьшими потерями для всех участников рынка строительства жилой недвижимости.
К сожалению, наши соотечественники еще не усвоили аксиому о том, что соблюдать законы – выгодно, а нарушать их – опасно. Но выхода нет – необходимо приобретать правовую культуру, которая является главным залогом благосостояния государства и его граждан.
