По информации Держгеокадастра до 15 июля 2019 г. нуждается в обновлении нормативная денежная оценка земель в 15 470 населенных пунктах.
Хочу обратить внимание предпринимателей на некую правовую ловушку, связанную с оценкой земель. Ее уже достаточно давно подготовили для них наши законодатели, и в которую каждый день попадают люди, чей бизнес связан с арендой земли.
Большинство граждан Украины в той или иной форме платит налог на землю: ведь мы живем в домах, которые стоят на земле, и являемся владельцами кусочка земли, на которой стоит дом. О размере и порядке уплаты этого налога написано в налоговом кодексе – они являются постоянными и всем известными, а потому проблем с его уплатой, как правило, не возникает.
Другое дело – когда земля предоставляется в аренду органом местного самоуправления для ведения бизнеса. Вот здесь и кроется ловушка. Она заключается в том, что законодатель урегулировал одни и те же правоотношения нормами, регулирующими различные отрасли права: гражданские и административные, и возложил на арендатора земли обязанности, о которых он может не знать. По моему мнению, законодатель поступил так осознанно, намеренно действуя вопреки интересам бизнесменов и с косвенным умыслом, направленным на введение их в заблуждение.
В результате заключения между органом местного самоуправления и субъектом хозяйственной деятельности договора об аренде земли, между ними возникают гражданские правоотношения. Они регламентируются Законом Украины «Об аренде земли», Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины.
Но, с другой стороны, Верховная Рада посчитала необходимым урегулировать те же правоотношения и в Налоговом кодексе, согласно которому арендные платежи по договору аренды земли, принадлежащей органу местного самоуправления – это обязательный платеж, неуплата или занижение размера которого влечет за собой соответствующие последствия.
Более того – в Налоговом кодексе указан сложный порядок уплаты вышеуказанного платежа. Сложность заключается в том, что размер арендного платежа (а фактически – налога на землю) – периодически меняется из-за изменения органом местного самоуправления нормативной оценки земли. Он должен высчитываться каждый раз самим арендатором, который обязан периодически подавать в фискальную службу декларации о размере и уплате арендной платы за землю.
Об этих обязанностях – о перерасчете, декларации, а также о последствиях невыполнения этих обязанностей – предприниматели зачастую не знают, потому что не считают этот платеж налогом и не смотрят в Налоговый кодекс. Но это, естественно, не освобождает их от ответственности, хотя в данном случае государство их намеренно запутало и ввело в заблуждение законами, которые противоречат друг другу.
Так, по содержанию вышеупомянутых норм гражданского законодательства Украины, регулирующих аренду земли, стороны такого договора являются равноправными. Они заранее договорились о его существенных условиях: в частности, о сроках его действия и размер арендной платы, а в случае возникновения спора по выполнению договора он решается путем переговоров или судом.
Зато, в Налоговом кодексе все иначе: фактический размер арендной платы заранее неизвестен, поскольку его может менять арендодатель в одностороннем порядке путем изменения нормативной оценки земли. При этом орган местного самоуправления – арендодатель не обязан даже сообщать арендатору об этом: тот сам должен узнать об этом, вычислить арендную плату, подать декларацию и произвести оплату.
Кроме того, в случае нарушения условий договора арендодателем, арендатору придется судиться с ним. А в случае нарушения его условий арендатором, то есть неуплаты или уплаты в ненадлежащем объеме арендной платы – им займется фискальная служба. За такие возможные нарушения ему грозит не только уплата долга и штрафных санкций, но и уголовная ответственность.
И вышеуказанная ситуация совсем не удивительна: ведь гражданское законодательство, к которому относится институт аренды – это одна отрасль права, где отношения сторон действительно должны быть равноправными; а налоговое законодательство – это административное право, регулирующее взаимоотношения субъектов налогообложения и государства, и где, конечно, ни о каком равенстве сторон в правах речи быть не может.
Смешать эти две отрасли права могли сделать или невежды, во что не верится, или недобросовестные люди – что более вероятно. Именно поэтому и вышла та ситуация, о которой идет речь в этой статье: для арендодателя – договорно-хозяйственные правоотношения, а для арендатора – фискально-налоговые.
Кстати, относительно договорных правоотношений. В типичных договорах аренды земли, которые заключают местные советы, почему-то (см выше – почему!) не указывается размер ежемесячной арендной платы, а также понятный порядок его изменения, хотя и содержатся ссылки на зависимость размера арендного платежа от нормативной оценки земли, которая может меняться.
Иными словами, эти договоры не содержат существенных условий договора аренды, то есть не содержат условия, которое обязательно должно присутствовать – конкретного денежного размера арендной платы. А согласно действующему Гражданскому кодексу Украины договоры, противоречащие закону, являются недействительными. Итак, все вышеупомянутые типичные договоры аренды земли, по желанию, могут быть признаны недействительными. (Любопытное открытие, не так ли?!).
Именно такое желание должно возникнуть у тех бизнесменов, которые попали в вышеуказанную ловушку и взяли в аренду землю, не узнав заранее, каким образом они должны начислять и платить арендную плату. А главное – о том, что она может многократно возрасти в какой-либо момент в результате увеличения соответствующим советом нормативной денежной оценки земли.
Если речь идет о корпорациях, их вышеупомянутые проблемы не смущают. Их юристы и аудиторы хорошо знают действующее земельное законодательство. Они и декларации подают своевременно, и арендную плату рассчитывают правильно, и возрастания ее они не боятся.
А для землепользователей малого и среднего бизнеса речь идет о настоящей кабале.
Рассчитывая на определенную арендную плату в течение конкретного периода времени и оплачивая ее по своему пониманию на основании заключенного с Советом договора аренды, они в один «прекрасный момент» могут узнать, что имеют большую недоимку по обязательному платежу – плате за землю. Это может произойти, поскольку платили они неправильно, потому что изменилась нормативная денежная оценка земли, о чем они своевременно не узнали, не перечислили арендную плату и не подали соответствующую декларацию в фискальную службу.
Результат – многомиллионный долг перед бюджетом и уголовное производство, которое, конечно, можно закрыть, оплатив этот долг вместе со штрафными санкциями до предъявления подозрения.
И при этом не имеет значения, что бизнесмен регулярно и в указанные сроки платил арендную плату, рассчитанную согласно нормативной денежной оценке земли, существовавшей на момент заключения договора, и что произвольное повышение Радой этой платы делает его бизнес нерентабельным. И даже справка из фискальной службы о том, что у него нет задолженности по плате за землю ему не поможет: мол, в Налоговом кодексе все написано и Вы должны выполнять закон.
Что делать в таком случае? Конечно – защищаться. Например: признавать договор аренды земли недействительным в судебном порядке – не было договора, не было и обязанностей по арендной плате. Другой вариант – внимательно ознакомиться с решением Совета по изменению нормативной денежной оценки земли – могут быть обнаружены основания для признания его недействительным в порядке административного судопроизводства. Кроме того, необходимо внимательно проанализировать расчет недоимки – может случиться, что она завышена, такое происходит очень часто. Денежная оценка земли и ее начисления – отдельная и очень сложная тема, которая может быть предметом не одной статьи.
Другими словами – боритесь, другого выхода нет. А тем арендаторам земли, у которых такое еще не произошло, я рекомендую внимательно убедиться, правильно ли они платят арендную плату за землю согласно действующему сейчас законодательству. В случае сомнений рекомендую безотлагательно обратиться к специалистам и принять соответствующие меры.
P.S.
А относительно украинских землепользователей в целом – им можно посоветовать обратить пристальное внимание на вышеуказанную проблему и добиться изменения законодательства об аренде земли, исключив из него фискальный элемент.
Стороны хозяйственного договора, которым является договор аренды земли, должны быть действительно равными в своих правах и обязанностях, условия договора, в частности – размер арендной платы – должны быть понятны сторонам и согласованы ими, они не могут меняться в течение всего периода действия договора, а в случае желания изменить их – это должно осуществляться путем заключения сторонами соответствующей сделки или в судебном порядке, то есть так, как это предусмотрено гражданским законодательством.
И взыскивать долги по договорам аренды земли необходимо не с помощью правоохранительных органов, а в порядке гражданского судопроизводства, поскольку правовая природа аренды земли является гражданской, а не административной. Договор аренды – он потому и договор, что речь идет о добровольном волеизъявлении сторон, а не об осуществлении государством своих властных полномочий по взысканию налогов.
